오피스텔 주택수 포함 왜 중요할까

최근 부동산 업계족에서 가장 큰 이슈가 되는것은 바로 '종합부동산세' 즉, 종부세 인데요. 종부세는 일반적인 경우에는 해당되지 않을 수 있으나, 다주택자 이거나, 조정구역에 2주택이상이 있는 분들은 촉각을 곤두세우지 않을 수 없습니다.

이 때문에 오피스텔에 투자를 하신분들도 당연하게도 고민이 많으실텐데요. 오피스텔이 다주택에 포함이 되는지 여부가 매우 중요하기 때문입니다.

오늘은 이 오피스텔 주택수 포함에 대해서 알아보도록 할께요

오피스텔 주택수 포함 여부와 취득세의 관계는?

오피스텔의 주택수 포함 여부가 중요한것중에 하나는 바로 이 취득세가 어떻게 달라지느냐 때문인데요. 오피스텔을 먼저 구분할 필요가 있습니다.

오피스텔의 경우 용도에 따라서 2가지로 구분지을 수 있습니다. 주거를 위한 주거용오피스텔, 그 외의 업무를 위해 만들어진 업무용 오피스텔입니다.

- 주거용 오피스텔은 경우에 따라서 주택으로 인정되며, 주택수에 포함되며,

- 업무용 오피스텔은 주택으로 인정하지 않습니다. 당연히 주택수에는 포함되지 않습니다.

오피스텔의 취득세는 날짜를 꼭 기억하셔야 합니다. 바로 2020년 8월 12일 전인가, 후인가 입니다. 해당 되는 날짜 이 전에 취득한 오피스텔의 경우는 주택수로 포함되지 않습니다. 여기에는 입주권과 분양권도 포함됩니다.

하지만 이 날짜 이후로 취득한 오피스텔은 주택수가 인정되고요, 입주권 및 분양권 또한 주택취득으로 인정받아 중과세가 적용됩니다.

오피스텔 자체는 취득세의 중과과 없습니다. 하지만 주거용일 경우에는 취득세의 중과에 영향을 받고요. 또한 기준시가가 1억 이하의 오피스텔의 경우는 취득세의 중과가 되는 기준에서 빠지게 됩니다.

※오피스텔을 취득할 때에는 주거용 업무용을 따지지 않고, 일괄적으로 4.6%의 취득세가 적용되므로 이 점 참고하여 주시기 바랍니다.

※주거용 오피스텔은 재산세 과세대상에서 주택으로 기재되어있으며, 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔을 의미합니다.

※취득세의 중과적용은

조정대상지역에 2주택을 취득 또는 비조정대상지역에서 3주택 취득시에는 취득세 8%

조정대상지역에 3주택을 취득 또는 비조정대상지역에서 4주택 취득시에는 취득세 12% 입니다.

만약 오피스텔을 보유했을때, 종합부동산세에는 어떤 영향을 주는지도 한번 알아보겠습니다.

주거용 오피스텔의 경우에는 취득 시점과는 관계없이 바로 종합부동산세의 과세 대상이 되어 합산되어 계산됩니다.

앞서 말씀드린대로 종합부동산세는 보유하고 있는 부동산의 합산된 공시가격이 6억이 넘어가게 되면 종부세의 과세대상이 되는데요. 업무용 오피스텔이라면 주택이 아닌것으로 취급하기 때문에, 주택수 포함이 적용되지 않아 종합부동산세의 과세 대상에 포함되지 않습니다.

다만 업무용 오피스텔의 경우는 별도합산토지로 분류되기 때문에 보유하고 있는 상가나 오피스텔의 '토지'의 합산가격이 80억이 넘는다면 이 또한 종합부동산세의 과세 대상이 되므로 이점 참고하시기 바랍니다.

양도세의 경우는 실질과세의 원칙이 적용되는데요.

오피스텔의 경우 앞서 말씀드린 2020년 8월 12일과는 관계없이 주택용 오피스텔의 경우라면 양도세중과 대상입니다. 사무실의 용도로 사용한다 하더라고 사실상 주택으로 사용하는 오피스텔이라면 예외가 없습니다.

즉, 업무용 오피스텔이라 하더라도 사실상 주택으로 사용하는 경우라면 전입여부와 상관없이 주택수에 포함 될 수 있다는 뜻입니다.

또한 양도세의 경우에는 시가표준 1억 이하의 주거용 오피스텔 또한 주택수로 포함하여 계산됩니다.

청약을 할 때에는 오피스텔은 주택 수로 포함되지 않습니다. 바로 이 점 때문에 오피스텔을 선호하는 분들도 많으실텐데요. 다주택이 아닌 오피스텔만을 보유하고 있다면, 무주택자로 간주되어 청약에는 다주택자보다는 유리한 점이 있습니다.